Von Klimarisiken hin zur EU-Taxonomie-Konformität: Den DNSH-Check zur Klimaanpassung erfolgreich meistern

Viele Immobilienteams scheitern bei der EU-Taxonomie nicht an den Kriterien der "Substantial Contribution", also am Nachweis eines wesentlichen Beitrags zu einem Umweltziel. Die Schwellenwerte für die Energieeffizienz sind anspruchsvoll, aber klar definiert: ein Energieausweis, ein Wert für den Primärenergiebedarf, ein Benchmark von 15 % der besten Werte. Entweder man erfüllt sie oder nicht.

Wo die Konformität unbemerkt scheitert, ist eine Ebene tiefer, bei den „Do No Significant Harm“-Kriterien (DNSH) und insbesondere bei der Prüfung der Anpassung an den Klimawandel. Dieses Kriterium, wirft eine Frage auf, die die meisten Portfolios noch nie strukturiert beantwortet haben: Wissen Sie tatsächlich, wie und in welchem finanziellen Umfang sich physische Klimarisiken dieses Gebäude betreffen, und was haben Sie dagegen unternommen?

Wenn Ihr Team Taxonomie-Offenlegungen für Finanzierungen und Investmentkomitees vorbereitet oder Ihre Kreditgeber beginnen, Nachweise zur Taxonomie-Konformität auf Objektebene zu verlangen, ist dies die Prüfung, die Sie zuerst sauber aufsetzen sollten. Im Folgenden zeigen wir, wie sie funktioniert, wo typische Fehler entstehen und wie sich aus einer Compliance-Hürde ein Vorteil für das Underwriting machen lässt.

Was die DNSH-Anpassungsprüfung tatsächlich erfordert

Für Aktivitäten, die einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz leisten (darunter fallen die meisten Immobilienaktivitäten wie Erwerb, Besitz, Sanierung sowie Neubau), verweist das DNSH-Kriterium für Anpassung auf Anhang A des Climate Delegated Act. In der Praxis erfordert dies eine Bewertung der Klimarisiken und -anfälligkeit (CRVA) für das jeweilige Objekt.

Lässt man die behördliche Sprache einmal beiseite, ist die CRVA ein vierstufiger Prozess:

1. Überprüfung der klimabedingten Gefahren. Die Taxonomie bietet eine Klassifizierung klimabedingter Gefahren, die sowohl chronischer als auch akuter Art –, die Temperatur, Wind, Wasser und feste Massen umfassen. Das umfasst unter anderem Hitzestress und sich ändernde Niederschlagsmuster bis hin zu Überschwemmungen, Stürmen, Bodensenkungen und Waldbränden. Bei der Überprüfung muss ermittelt werden, welche dieser Gefahren die Leistungsfähigkeit des konkreten Vermögenswerts über die erwartete Lebensdauer dieses bestimmten Vermögenswerts beeinträchtigen könnten und nicht lediglich eine beliebige Adresse. Nicht das Portfolio im Allgemeinen, n icht das Land sonder der Vermögenswert. Betrachten Sie dies aus der Perspektive des Risikomanagements.

2. Bewertung der Wesentlichkeit. Welche der identifizierten Gefahren sind für dieses Gebäude tatsächlich von wesentlicher Bedeutung? Eine Logistikimmobilie in einem Überschwemmungsgebiet und ein Bürohochhaus in einer dichten städtischen Wärmeinsel weisen sehr unterschiedliche Risikoprofile auf, selbst innerhalb derselben Stadt. Die Wesentlichkeit hängt von Standort, Bauweise, Nutzung und verbleibender Lebensdauer ab. Selbst noch detailliertere Aspekte wie die Lage mechanischer und elektrischer Anlagen können sehr unterschiedliche wesentliche Auswirkungen haben.

3. Wissenschaftliche Grundlagen statt Intuition nutzen. Bei Objekten mit einer erwarteten Lebensdauer von mehr als zehn Jahren, was im Wesentlichen auf alle Immobilien zutrifft, muss die Bewertung auf aktuelle Klimaprognosen für eine Reihe von Szenarien in der höchstmöglichen Auflösung zurückgreifen. Ein qualitativer Vermerk, dass „das Hochwasserrisiko berücksichtigt wurde“, wird einer Prüfung nicht standhalten. Auch eine Bewertung, die sich ausschließlich auf historische Statistiken stützt, erfüllt die Anforderung nicht. Gutachter und Prüfer erwarten zunehmend szenariobasierte Analysen, die auf anerkannten, vorausschauenden Klimamodellen beruhen und mit der Haltedauer des Vermögenswerts sowie der Zeit darüber hinaus im Einklang stehen.

4. Anpassungslösungen identifizieren und umsetzen. Dies ist der Schritt, den Teams am häufigsten übersehen. Wenn die Bewertung wesentliche Risiken aufzeigt, verlangt das Kriterium Anpassungslösungen, die diese Risiken erheblich reduzieren und durch einen Umsetzungsplan untermauert sind. Ein Risikoregister reicht nicht aus. Die DNSH-Prüfung ist erst bestanden, wenn auf wesentliche Risiken mit einer glaubwürdigen, dokumentierten Reaktion reagiert wird.

Wo Portfolios ins Stocken geraten

Auf dem Papier sind es vier Schritte. In der Praxis gibt es drei wiederkehrende Schwachstellen.

Die Daten sind fragmentiert. Eine stichhaltige CRVA benötigt Anlagestammdaten (Standort, Baujahr, Bauweise, Nutzung), technische Gebäudedaten und oft auch Energieausweise sowie Prüfnachweise. All diese Informationen sind in der Regel über Tabellenkalkulationen, Immobilienverwalter und PDF-Dateien verstreut. Noch bevor die Klimaanalyse überhaupt beginnt, verbringen die Teams Wochen damit, die Eingabedaten zusammenzustellen und abzugleichen. Auf Portfolioebene kommen CRVA-Programme genau an dieser Stelle ins Stocken.

Das Screening ist nicht skalierbar. Die individuelle Beauftragung einer maßgeschneiderten Beraterstudie pro Objekt funktioniert bei einer Handvoll Objekten. Bei 200 Gebäuden in mehreren Ländern, für die jeweils eine Gefahrenanalyse anhand hochauflösender Klimaprognosen unter verschiedenen Szenarien erforderlich ist, funktioniert dieser Ansatz jedoch nicht mehr. Ohne eine systematische, wiederholbare Methodik entstehen uneinheitliche Bewertungen, die auf Fondsebene weder sinnvoll aggregiert noch miteinander verglichen werden können.

Die Nachweiskette ist lückenhaft. Die Taxonomie-Konformität ist längst keine reine Selbsterklärung mehr. Nach anerkannten Governance-Standards sind Angaben zur Taxonomie-Konformität Bestandteil geprüfter Nachhaltigkeitsberichte. Prüfer wollen nachvollziehen können, welche Gefahren geprüft wurden, welche Szenarien und Datenquellen verwendet wurden, nach welcher Logik die Wesentlichkeit bewertet wurde und welche Anpassungsmaßnahmen mit welchem Umsetzungsstatus vorgesehen sind. Kurz gesagt: Nachhaltigkeit und Klimarisiken müssen mit den finanziellen und materiellen Gegebenheiten verknüpft werden. Wenn Ihre CRVA lediglich in einem Beratungs-PDF aus dem Jahr 2022 vorliegt und die zugrunde liegenden Daten fehlen, sollten Sie mit kritischen Rückfragen rechnen.

Kommt Ihnen das bekannt vor? Wenn einer dieser drei Punkte auf Ihr Portfolio zutrifft, lohnt es sich zu sehen, wie eine systematische, plattformbasierte CRVA in der Praxis funktioniert. Buchen Sie eine 30-minütige Demo, und wir gehen das anhand eines Live-Portfolios gemeinsam durch.

Der neue Ansatz: DNSH als Signal für die Risikoprüfung

Genau hier lohnt sich ein Umdenken. Die von der Taxonomie geforderte CRVA ist inhaltlich im Wesentlichen dieselbe Analyse, die Kreditausschüsse, Versicherer und Käufer zunehmend selbst durchführen, nur unter anderen Bezeichnungen. Exposition gegenüber physischen Klimarisiken, erwartete Schäden, Climate Value at Risk, Resilienzmaßnahmen und deren Kosten.

Das bedeutet: Der DNSH-Check zur Klimaanpassung ist kein bloßer Dokumentationsaufwand für eine Offenlegung. Richtig durchgeführt liefert er Erkenntnisse, die direkt in folgende Bereiche einfließen:

• Underwriting und Bewertung. Climate VaR auf Objektebene fließt in die Preisfindung, Halten-oder-Verkaufen-Entscheidungen und Gespräche mit Kreditgebern ein.
• CapEx-Planung. Die in der CRVA identifizierten Anpassungsmaßnahmen konkurrieren um dasselbe Budget wie energetische Sanierungen. Werden Kosten, Wirkung und Amortisationszeit gemeinsam bewertet, entsteht ein konsistenter Entwicklungspfad für das Objekt statt zweier paralleler Maßnahmenlisten.
• Wiederverwendung für das Reporting. Dieselbe Evidenzbasis kann für Taxonomie-DNSH, die Resilienzangaben nach ESRS E1 im Rahmen der CSRD, die PAI-Indikatoren der SFDR und die Klimarisikokomponenten von GRESB genutzt werden. Einmal erfassen, mehrfach berichten.

Teams, die die CRVA als einmaliges Compliance-Dokument behandeln, zahlen immer wieder dafür. Teams, die sie als fortlaufend gepflegten Datensatz auf Objektebene verstehen, investieren einmal und nutzen ihn in vielen verschiedenen Prozessen.

So gelingt die operative Umsetzung

Ein praktikabler Ansatz auf Portfolioebene sieht folgendermaßen aus:

- Zuerst eine einheitliche Datengrundlage für die Objekte schaffen. Stammdaten, Energieausweise, technische Dokumentationen und Verbrauchsdaten werden in einer zentral verwalteten Datenumgebung zusammengeführt, validiert und vereinheitlicht. Alle nachgelagerten Analysen – Risiko, Taxonomie-Konformität und Sanierung – greifen auf dieselben Datensätze zurück.

- Systematisch prüfen, dann bei Bedarf ins Detail gehen. Alle Objekte werden anhand einer einheitlichen Methodik und hochauflösender Klimaprojektionen unter verschiedenen Szenarien auf klimabedingte Gefahren geprüft. Das Screening dient der Priorisierung des Portfolios: Für die meisten Objekte lässt sich eine geringe Exposition nachvollziehbar dokumentieren, während bei wesentlichen Risiken eine vertiefte Analyse und Anpassungsplanung erfolgt.

- Risiken finanziell quantifizieren.. Die Exposition gegenüber klimabedingten Gefahren wird in erwartete finanzielle Auswirkungen und Climate VaR übersetzt. Dadurch werden Wesentlichkeitsentscheidungen nachvollziehbar und die Ergebnisse für diejenigen verständlich, die über die Kapitalallokation entscheiden.

- Den Prozess mit konkreten Maßnahmen abschließen. Für wesentliche Risiken werden Anpassungsmaßnahmen mit Verantwortlichkeiten, Kosten und Zeitplänen definiert und deren Umsetzung nachverfolgt. So wird aus einer Bewertung ein bestandener DNSH-Check und aus einem identifizierten Risiko ein aktiv gesteuertes Risiko.

- Die Nachweiskette direkt im System abbilden. Jede Kennzahl in der Taxonomie-Offenlegung sollte sich unmittelbar auf die zugrunde liegenden Quelldaten, die Methodik und die entsprechenden Nachweise zurückführen lassen ohne dass am Jahresende eine aufwendige Rekonstruktion erforderlich ist.

Fazit

Der DNSH-Check zur Klimaanpassung gilt häufig als der komplizierte, technische Teil der Taxonomie-Konformität. Das muss nicht so sein. Im Grunde verlangt die Verordnung von Immobilieneigentümern genau das, was verantwortungsbewusste Investoren ohnehin tun sollten: physische Klimarisiken auf Objektebene verstehen, ihre finanziellen Auswirkungen quantifizieren und bei wesentlichen Risiken handeln.

Mit der richtigen Datengrundlage, einer systematischen und szenariobasierten Bewertung sowie der Verknüpfung der Ergebnisse mit der Sanierungs- und Kapitalplanung wird der DNSH-Check von einer Hürde zu einem weiteren Ergebnis eines Portfolios, das seine eigenen Risiken und Anforderungen bereits kennt.

Am schnellsten lässt sich beurteilen, ob dieser Ansatz zu Ihrer Situation passt, wenn Sie ihn live sehen. In einer 30-minütigen Demo nehmen wir eine Auswahl Ihrer Objekte oder ein repräsentatives Portfolio und zeigen Ihnen:

• wie das Gefahren-Screening und die Wesentlichkeitsbewertung über verschiedene Szenarien hinweg durchgeführt werden,
• wie die Ergebnisse zu Climate VaR und Klimaanpassung auf Objekt- und Fondsebene aussehen und
• wie dieselbe Datengrundlage für die Berichterstattung nach Taxonomie, CSRD, SFDR und GRESB genutzt werden kann, ohne Daten doppelt erfassen zu müssen.