Die meisten Sanierungspläne scheitern nicht im Heizungskeller, sondern am Verhandlungstisch. Unsere Portfoliodaten zeigen, warum – und was sich verändert, wenn ein Sanierungsplan nicht nur technisch überzeugt, sondern auch wirtschaftlich argumentiert.

Ein Asset Manager geht mit einem technisch fundierten Sanierungsplan ins Investment Committee. Die Maßnahmen sind sinnvoll, die Einsparungen realistisch, die Beratung solide. Und trotzdem wird die Investition nicht freigegeben.

Das Gremium lehnt nicht die technische Lösung ab. Es lehnt eine Vorlage ab, die Fragen beantwortet, die niemand im Raum gestellt hat: Kilowattstunden und CO₂-Einsparungen, wo es um Euro und Rendite geht. „Empfohlene Maßnahmen“, wo ein gestaffelter CapEx-Plan mit konkretem Finanzierungsbedarf gefragt ist. Ein Dekarbonisierungspfad, während das Credit-Team wissen muss, was bei der nächsten Refinanzierung passiert.

Dem Markt mangelt es nicht an Ideen für die Sanierung. Was fehlt, ist die Übersetzung in eine investitionsfähige Entscheidungsgrundlage.

Und genau diese Lücke wird teuer. Denn die Fristen stehen fest und die Uhr tickt längst im Portfolio.

Was die Frist tatsächlich besagt

Die Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD; EU 2024/1275) sieht zwei unterschiedliche Verpflichtungen vor, die in der Praxis häufig miteinander vermischt werden.

Nichtwohngebäude unterliegen Anforderungen auf Gebäudeebene. Die Mitgliedstaaten müssen Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz festlegen, sodass bis 2030 die energetisch schlechtesten 16 % des nationalen Gebäudebestands verbessert werden; bis 2033 erweitert sich dies auf die schlechtesten 26 %. Fällt ein Gebäude in diese Gruppe, besteht für seine Sanierung ein konkreter zeitlicher Handlungsdruck.

Wohngebäude unterliegen dagegen einem Zielpfad auf Ebene des gesamten Gebäudebestands. Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch muss gegenüber 2020 bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % sinken. Mindestens 55 % dieser Reduktion müssen durch die Sanierung der energetisch schlechtesten 43 % des Wohngebäudebestands erzielt werden. Für einzelne Gebäude gibt es damit keine individuelle Sanierungsfrist – der regulatorische Druck richtet sich jedoch gezielt auf genau jene Gebäude mit der schlechtesten Energieperformance.

Hinzu kommt die CO₂-Bepreisung. ETS2 erfasst die Brennstoffverbrennung in Gebäuden; die Versteigerung von Zertifikaten soll 2027 beginnen, die vollständige Anwendung folgt 2028. Unabhängig davon, auf welchem Niveau sich der CO₂-Preis letztlich einpendelt, entsteht für gasbeheizte Gebäude damit ein zusätzlicher Betriebskostenfaktor mit absehbarem Startzeitpunkt.

Wie sich das in realen Portfolios darstellt

Wir haben in Blue Auditor ein Portfolio von mehr als 10.000 energetisch bewerteten Gebäuden analysiert. Das Ergebnis: Rund jedes vierte Nichtwohngebäude (25 %) fällt in die EPC-Klassen F oder G und damit genau in jene Gruppe, bei der die MEPS zuerst ansetzen.

Bei Wohngebäuden zeigt sich am unteren Ende ein nahezu identisches Bild: Rund 38 % der Gebäude liegen in den Klassen E, F oder G. Gemessen an der Schwelle der energetisch schlechtesten 43 % ist das kein Randphänomen. Es betrifft einen Großteil der Gebäude, auf die sich der regulatorische Druck konzentriert.

Dabei handelt es sich nicht um modellierte nationale Durchschnittswerte, sondern um tatsächlich bewertete Gebäude aus institutionellen Portfolios. Genau das macht die Zahlen so relevant: Der Sanierungsbedarf ist kein zukünftiges Szenario – er steckt bereits in den Portfolios von heute.

Erkenntnis 1: Die Datengrundlage entscheidet über die Finanzierbarkeit

Diese Erkenntnis verändert grundlegend, wie Sanierungspläne aufgebaut werden sollten.

Für dieselben Gebäude haben wir die Sanierungskosten zweimal berechnet: einmal auf Basis des Energieausweises und einmal anhand real gemessener Verbrauchsdaten. Im Median weichen die beiden Kostenschätzungen um 68 % voneinander ab. Dabei gibt es keine eindeutige Richtung: Mal liegt die Schätzung auf Basis des Energieausweises deutlich zu niedrig, mal deutlich zu hoch.

Entscheidend ist daher nicht, welche Schätzung höher ausfällt. Entscheidend ist: Eine Kostenschätzung mit einer derart großen Unsicherheit ist kaum belastbar finanzierbar.

Betrachtet man den Sanierungsplan aus Sicht eines Kapitalgebers, wird das Problem deutlich. Er sieht einen Kapitalbedarf, dessen tatsächliche Höhe erheblich von der vorgelegten Schätzung abweichen kann. Die rationale Reaktion: einen deutlichen Sicherheitspuffer einpreisen – oder die Finanzierung ablehnen. Eine schwache Datengrundlage führt zu unsicheren Annahmen. Und Unsicherheit wird eingepreist.

Deshalb ist „zuerst bessere Daten schaffen“ keine technische Randnotiz. Es ist der Unterschied zwischen einer Sanierungsstrategie und einem finanzierbaren Investitionsplan.

Der größte Hebel ist hier nicht die Energieeinsparung. Es ist die Beseitigung der Unsicherheit, die den Abschlag erzwungen hat.

Erkenntnis 3: Die Reihenfolge der Maßnahmen ist eine Liquiditätsentscheidung, keine Frage der Terminplanung

Nehmen wir nun dieselben Sanierungsmaßnahmen in Höhe von 4,39 Mio. € für dieselbe Immobilie und verändern ausschließlich den Zeitpunkt der Umsetzung. Vier Varianten, modelliert über eine Haltedauer von zehn Jahren.

Werden alle Maßnahmen sofort umgesetzt, ergibt sich ein IRR von 3,4 % und ein Exit-Wert von 13,97 Mio. €. Bei einer Staffelung entlang des Lebenszyklus, das priorisierte Maßnahmenpaket sofort, die umfangreichen Arbeiten an der Gebäudehülle erst zum regulären Erneuerungszeitpunkt, ergibt sich ein IRR von 3,6 % bei demselben Exit-Wert von 13,97 Mio. €.

Dasselbe Ziel. Der Unterschied liegt im Kapitalbedarf, der notwendig ist, um dorthin zu gelangen.

Die sofortige Umsetzung aller Maßnahmen drückt die Cash-Position des Eigentümers im ersten Jahr auf minus 3,9 Mio. € und hält sie über Jahre hinweg mehrere Millionen im Minus. Bei einer gestaffelten Umsetzung fällt sie dagegen nie unter minus 1,4 Mio. €, da sich das priorisierte Maßnahmenpaket frühzeitig amortisiert und die kapitalintensiven Maßnahmen erst dann umgesetzt werden, wenn sie ohnehin erforderlich wären. Damit ist bei gleichem Wert nahezu dreimal weniger Kapital gleichzeitig gebunden bzw. dem Risiko ausgesetzt.

Eine Verschiebung der Maßnahmen auf die Jahre sieben und acht erscheint zunächst komfortabel, kostet jedoch sowohl Rendite als auch Exit-Wert: 0,7 % IRR und 13,10 Mio. € Exit-Wert. Werden überhaupt keine Maßnahmen umgesetzt, bleibt der Cashflow während der gesamten Haltedauer positiv – bis der Exit-Wert von 13,97 Mio. € auf 7,55 Mio. € einbricht. Das entspricht einem IRR von minus 7,1 %.

Die zeitliche Staffelung entscheidet nicht darüber, ob sich die Sanierung rechnet. Sie entscheidet darüber, ob sie finanzierbar ist.

Erkenntnis 4: Die Modernisierung rettet nicht die Deckung, sondern die Refinanzierung

Genau hier liegen viele Business Cases für Sanierungen falsch und gerade dieser Punkt ist für diejenigen entscheidend, die einer Finanzierung zustimmen müssen.

Dasselbe Objekt. Verschuldung von 7,54 Mio. € bei einem LTV von 55 %. Die Schuldendienstdeckung wird mit einem Zinsaufschlag von 75 Basispunkten gestresst so, wie ein Kreditkomitee im Jahr 2026 tatsächlich rechnet.

Der gestresste DSCR liegt ohne Finanzierung der Sanierung bei 1,93x und mit Finanzierung bei 2,78x, jeweils gegenüber einer Covenant-Untergrenze von 1,25x. Der Debt Yield liegt bei 9,6 % beziehungsweise 13,9 %, gegenüber einer Mindestanforderung von 8 bis 9 %. In beiden Fällen werden die Covenants eingehalten. Bei der anfänglichen Kreditprüfung sieht das Darlehen also selbst ohne Sanierung sicher aus.

Das Risiko liegt nicht in der laufenden Schuldendienstdeckung.

Es zeigt sich bei Fälligkeit. Ohne Finanzierung der Sanierung und bei einem gestrandeten Asset liegt der Wert des Gebäudes bei einem Exit-Cap-Rate von 9,0 % nur noch bei 8,8 Mio. €. Bei einer bestehenden Verschuldung von 7,54 Mio. € entspricht das einem Refinanzierungs-LTV von 86 %. Gleichzeitig trägt der Immobilienwert nur noch rund 4,8 Mio. € an neuer Finanzierung. Es entsteht eine Finanzierungslücke von 2,7 Mio. € – entweder muss zusätzliches Eigenkapital eingebracht werden oder das Objekt wird unter Verkaufsdruck in einen Markt gegeben, der dieses Asset nicht haben möchte.

Bei finanzierter und zeitlich sinnvoll sequenzierter Sanierung bleibt der Exit-Wert dagegen bei 14,0 Mio. €, der Refinanzierungs-LTV sinkt auf 54 %, und das Darlehen kann mit ausreichendem Puffer refinanziert werden.

Das nicht sanierte Asset bedient seine Schulden problemlos – bis zu dem Tag, an dem es auf Basis eines gestrandeten Immobilienwerts refinanziert werden muss. Dann funktioniert die Refinanzierung nicht mehr.

Ein Hinweis zur Methodik, da diese Frage regelmäßig aufkommt: Die Unterschiede beim Exit-Wert ergeben sich hier aus dem Kapitalisierungszinssatz und nicht aus angenommenem Einkommenswachstum. Die angesetzten 7,5 % bei umgesetzter Sanierung, 8,0 % bei aufgeschobener Sanierung und 9,0 % bei einem Stranded Asset sind Szenarioannahmen, die sich auf empirische Erkenntnisse zu sogenannten Brown Discounts stützen.

Eine Studie der University of Cambridge, die auf mehr als 100.000 vergleichbaren Mietverträgen in Großbritannien basiert, zeigt bei Bürogebäuden der EPC-Klassen F und G Mietrückgänge von 6 bis 8 %. Dabei zeigte sich der Abschlag bereits vor dem Inkrafttreten der entsprechenden Compliance-Frist, nicht erst danach.

Kapital wartet nicht auf die Frist. Es preist sie bereits vorher ein.

Was ein finanzierbarer Plan enthält

Sechs Punkte – und ein Plan, dem auch nur einer davon fehlt, gerät in der Regel ins Stocken:

1. Gebäudespezifisch und über die gesamte Haltedauer gestaffelt, statt auf Portfoliodurchschnitten.
2. Auf Basis realer Projektdaten kalkuliert, mit Kostenspannen und einer Datengrundlage aus tatsächlichen Betriebsdaten statt ausschließlich aus Zertifikaten.
3. Auf Lebenszyklusereignisse abgestimmt, wie etwa Mietvertragslaufzeiten, das Ende der technischen Nutzungsdauer von Anlagen und bereits bestehende MEPS-Fristen im Zeitplan des Objekts.
   
4. In verschiedenen Szenarien geprüft, für positive und negative Entwicklungen, einschließlich der Kosten des Nichtstuns.
   
5. Auf Portfolioebene priorisiert, sodass Kapital zuerst in die Objekte fließt, bei denen es die größte Wirkung auf Risiko und Wert erzielt.
   
6. In finanzielle Kennzahlen übersetzt, einschließlich NOI, DSCR, Exit-Wert sowie Auswirkungen auf Vermietung und Finanzierung.

Technische Logik ist notwendig, Kapitallogik entscheidet, ob die Finanzierung freigegeben wird.

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Die vollständige Analyse hinter diesen Zahlen, einschließlich der Sanierungsszenarien und Kreditprüfung, finden Sie in unserer Webinar-Aufzeichnung: Retrofit Roadmaps, die tatsächlich finanziert werden.

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Wenn Sie es lieber direkt testen möchten: Schicken Sie uns ein einzelnes Objekt. Wir erstellen daraus eine kalkulierte, zeitlich gestaffelte und szenariogeprüfte Sanierungs-Roadmap – aufbereitet in der Sprache und mit den Kennzahlen, die Ihr Investment Committee und Ihre Finanzierungspartner bereits verwenden.

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