Die meisten Unternehmen wissen, dass ihr Immobilienportfolio Hochwasserrisiken ausgesetzt ist. Jedoch können nur die Wenigsten die betroffenen Gebäude namentlich nennen.
Irgendwo im Portfolio gibt es Hochwasserrisiken. Eine Logistikhalle in einer Überschwemmungszone. Zwei Wohnblöcke in der Nähe eines Flusses, die 2021 in den Nachrichten waren. Eine Einzelhandelsimmobilie, bei welcher der Technikraum unterhalb des Straßenniveaus liegt.
Was dabei meist fehlt, ist die Ebene darunter: Welche Gebäude sind betroffen, wie stark, unter welchem Szenario und was würde die Behebung kosten?
Es geht hier nicht um abstrakte Risiken. Die europäische Klimarisikobewertung identifiziert 36 Klimarisiken für Europa und stellt fest, dass viele davon bereits ein kritisches Niveau erreicht haben, wobei die jährlichen Schäden durch Küstenüberschwemmungen bis 2100 möglicherweise 1 Billion Euro übersteigen könnten. Bei einem eher normalen Anlagehorizont deuten Analysen der Kommission darauf hin, dass sich die jährlichen Hochwasserschäden in Europa bis 2050 bei einem „Business-as-usual“-Szenario fast verfünffachen werden.
Eine aussagekräftige Hochwasserrisiko-Bewertung ist daher nicht einfach eine Karte, auf der Ihre Vermögenswerte eingezeichnet sind. Sie liefert vielmehr eine Bewertung auf Ebene der einzelnen Vermögenswerte, die Sie direkt in eine Vorlage für das Investmentkomitee übernehmen können.
Das Hochwasserrisiko wird viel zu oft als ein einziger Posten behandelt. In der Praxis haben Sie es jedoch mit drei Gefahren zu tun, die sich unterschiedlich verhalten.
Fluviales Hochwasser (aus Flüssen). Wasser tritt nach anhaltenden Regenfällen oder Schneeschmelze stromaufwärts aus dem Flussbett aus. Dies ist die am besten kartierte der drei Gefahrenarten, und diejenige, bei der bereits ein Kilometer Entfernung oder ein Meter Höhenunterschied das Ergebnis völlig verändert. Zwei Vermögenswerte auf derselben Straße können sich auf beiden Seiten eines Schutzstandards befinden.
Küstenhochwasser. Sturmfluten, Gezeiten und der Anstieg des Meeresspiegels wirken hier zusammen. Das charakteristische Merkmal ist die Entwicklungsrichtung: Die Gefährdung der Küste verschlechtert sich über einen Beobachtungszeitraum hinweg strukturell und bleibt nicht konstant. Salzwasser greift zudem Bauwerke und Versorgungsnetze stärker an als Flusswasser.
Pluviales Hochwasser - Regen- oder Oberflächenwasserüberschwemmungen. Kurze, intensive Regenfälle überlasten die Entwässerungssysteme. Dies ist die Art von Hochwasser, die Menschen überrascht, da sie weder einen Fluss noch eine Küste benötigt. Es bedarf lediglich einer lokalen Senke, einer versiegelten Oberfläche und eines Entwässerungsnetzes, das für ein anderes Niederschlagsmuster ausgelegt ist. Es ist zudem am unwahrscheinlichsten, dass diese Art von Hochwasser auf offiziellen Karten verzeichnet ist: Im ersten Zyklus der EU-Hochwasserrisikomanagementpläne wurde das Regenhochwasserrisiko weitgehend gar nicht berücksichtigt.
Die praktische Konsequenz ist einfach: Eine Anlage kann bei Flusshochwasser eine niedrige und bei Oberflächenwasser eine hohe Risikobewertung erhalten. Wer nur eine Gefahrenart berücksichtigt, hat das Risiko einer Immobilie nicht vollständig bewertet.
Die Bewertung des Hochwasserrisikos auf Anlagenebene erscheint zunächst wie ein umfangreiches Datenprojekt. Tatsächlich ist der Datenbedarf deutlich überschaubarer: Vier zentrale Datengrundlagen reichen aus..
1. Präziser Standort. Nicht die Postanschrift der verwaltenden Gesellschaft, sondern die exakten Koordinaten des Gebäudegrundrisses. Fehler bei der Geokodierung sind eine der größten Ursachen für falsche Ergebnisse bei Hochwasserrisikoanalysen. Eine Abweichung des Mittelpunkts um 200 Meter kann dazu führen, dass eine Immobilie innerhalb oder außerhalb eines Hochwassergebiets liegt.
2. Gelände- und Schwellenhöhen. Das Schadensausmaß hängt wesentlich von der Überflutungstiefe ab und diese wiederum von der Höhenlage des Gebäudes im Verhältnis zum umliegenden Gelände.
3. Was sich wo im Gebäude befindet. Technische Anlagen im Keller oder Erdgeschoss, Elektroräume, Aufzugsschächte, Server, Archive oder Lagerbestände. Zwei baulich identische Gebäude können deutlich unterschiedliche Schadensprofile aufweisen, wenn sich ihre technischen Anlagen an unterschiedlichen Stellen befinden.
4. Gefährdungsdaten mit Wiederkehrperioden und Szenarien. Öffentliche Datenquellen eignen sich gut für eine erste Einschätzung. Die Hochwassergefahrenkarten von JRC und Copernicus liefern europaweit kostenlos Angaben zur Wassertiefe in Metern für Wiederkehrperioden von 10 bis 500 Jahren. Was sie jedoch nicht bieten, ist eine konsistente, zukunftsorientierte Datengrundlage, mit der sich Risiken grenzüberschreitend finanziell modellieren lassen – sodass beispielsweise eine Immobilie in Wien und eine Immobilie in Rotterdam nach denselben Kriterien bewertet werden.
In Blue Auditor erfolgt dies über eine physische Gefährdungsbewertung auf Objektebene. Auf der einen Seite stehen Standort- und Gebäudemerkmale, auf der anderen die Klimarisikodaten von Moody’s. Daraus entsteht für jede Immobilie ein Ergebnis, das sich sortieren und filtern lässt. Das Resultat ist keine weitere Karte, sondern eine priorisierte Objektliste – genau das Format, mit dem Asset-Management- und Akquisitionsteams in der Praxis arbeiten.
Noch ein Hinweis zu Neuankäufen: Das Hochwasserrisiko einer Immobilie bereits während des Ankaufsprozesses zu prüfen, ist der günstigste Zeitpunkt, diese Frage zu stellen. Gelegentlich beeinflusst das Ergebnis den Kaufpreis und in seltenen Fällen sogar die Investitionsentscheidung.
Richten Sie den Betrachtungszeitraum an der geplanten Haltedauer aus – und berücksichtigen Sie anschließend auch den Exit. Bei einer Haltedauer von zehn Jahren bewerten Sie sowohl Ihr eigenes operatives Risiko als auch die Risikowahrnehmung eines potenziellen Käufers im zehnten Jahr. Bei 30 Jahren betrachten Sie ein physisches Umfeld, das sich nachweislich verändert haben wird. In beiden Fällen ist beim Exit nicht entscheidend, welche Risiken Sie selbst erlebt haben. Entscheidend ist, wie der Kreditgeber und der Versicherer des nächsten Eigentümers die Risiken für das darauffolgende Jahrzehnt einschätzen.
Zwei Grundsätze helfen dabei, die Analyse handhabbar zu halten.
Mehr als ein Szenario betrachten. Eine einzelne Projektion führt schnell zu einer Diskussion darüber, ob genau diese Projektion richtig ist. Blue Auditor modelliert Gefährdungen anhand von IPCC-RCP-Szenarien bis 2099, sodass beispielsweise ein Pfad mit niedrigeren und einer mit höheren Emissionen direkt gegenübergestellt werden können. Stimmen die Ergebnisse überein, ist die Aussage robust. Weichen sie deutlich voneinander ab, geht es weniger um die Frage, ob ein Risiko besteht, sondern vielmehr darum, wann es relevant wird. Solche Timing-Fragen lassen sich häufig durch schrittweise geplante CapEx-Maßnahmen beantworten, anstatt heute bereits eine endgültige Entscheidung treffen zu müssen.
Für entscheidungsrelevante Zeitpunkte berichten. 2050 ist ein sinnvoller Referenzpunkt für langfristige Ziele. Für konkrete Entscheidungen ist jedoch beispielsweise das Jahr relevanter, in dem das Risiko einer Immobilie einen Schwellenwert überschreitet, ab dem der Versicherer seine Konditionen ändert – oder ein Jahr, das innerhalb des aktuellen Businessplans liegt.
Vier Wirkungskanäle sind entscheidend. Die meisten Teams quantifizieren jedoch nur den ersten.
Direkte Schäden an Bausubstanz, Innenausbau, technischen Anlagen und Inventar. Die Schadenshöhe steigt mit der Überflutungstiefe stark überproportional. 50 cm Wasser verursachen nicht einfach fünfmal so hohe Kosten wie 10 cm. Bei 50 cm können bereits Steckdosen, Heizungsanlagen und Aufzugstechnik betroffen sein.
Betriebsunterbrechungen und Einnahmeausfälle sind häufig der größere Kostenfaktor. Trocknung, Sanierung und Wiederherstellung können Wochen bis Monate dauern. In dieser Zeit müssen möglicherweise Ersatzflächen finanziert oder Mietzahlungen ausgesetzt werden oder die Entscheidung eines Mieters gegen eine Vertragsverlängerung wird durch die Situation praktisch vorweggenommen.
Versicherung ist das unmittelbarste Signal und oft eines, das ohne große Vorwarnung kommt. Höhere Prämien und Selbstbehalte, Sublimits für Hochwasserschäden, Ausschlüsse für Kellergeschosse oder eine Versicherung, die sich bei der nächsten Verlängerung schlicht schwieriger platzieren lässt. Jeder dieser Faktoren wirkt sich dauerhaft auf den Cashflow aus und ist nicht nur ein einmaliger Kostenpunkt nach einem Schadensereignis.
Bewertung und Finanzierung. Gutachter und Kreditgeber fragen inzwischen gezielt nach physischen Klimarisiken. Bleibt diese Frage unbeantwortet, wird das Risiko tendenziell konservativ eingepreist. Ein quantifiziertes Risiko mit einem konkreten Maßnahmenplan kann dagegen auf Basis der tatsächlichen Gegebenheiten bewertet werden.
Alle vier Wirkungskanäle in einer vergleichbaren Kennzahl zusammenzuführen, ist die Aufgabe des Climate Value at Risk (Climate VaR). Blue Auditor weist diesen in Euro auf Objekt- und Portfolioebene aus. Dadurch konkurriert das Hochwasserrisiko bei Investitionsentscheidungen in derselben Einheit um Kapital wie andere finanzielle Faktoren – anstatt als separates ESG-Thema mit eigener Begriffswelt behandelt zu werden.
Die Anpassung an Hochwasser ist wirtschaftlich besonders attraktiv, da vieles, was funktioniert, kostengünstig und operativ umsetzbar ist.
Geringe Kosten, große Wirkung. Verlegen Sie technische Anlagen, elektrische Installationen und kritische Ausrüstung oberhalb des zu erwartenden Hochwasserniveaus. Installieren Sie Rückstauventile in Entwässerungssystemen. Setzen Sie mobile Hochwasserschutzbarrieren und Türschutzsysteme ein. Erhöhen Sie Türschwellen. Erstellen und erproben Sie einen Hochwasser-Notfallplan, denn allein eine gute Vorbereitung kann häufig mehrere Tage Betriebsunterbrechung vermeiden.
Mittlere Kosten. Installieren Sie Tauchpumpen mit Notstromversorgung. Verwenden Sie in gefährdeten Bereichen hochwasserbeständige Materialien, sodass ein Wassereintritt lediglich eine Reinigung statt einer vollständigen Entkernung erforderlich macht. Dichten Sie Kellerräume gegen Wasser ab. Erhöhen Sie die Entwässerungskapazität und setzen Sie wasserdurchlässige Oberflächenbeläge ein.
Höhere Kosten und standortspezifische Maßnahmen. Dazu gehören Hochwasserschutzanlagen rund um das Grundstück, Veränderungen des Geländeniveaus sowie der Höhenlage von Zufahrten und Parkflächen oder – in wenigen Fällen – die bewusste Entscheidung, sich von der Immobilie zu trennen.
Eine Entscheidungsregel, die auch vor einem Investmentkomitee Bestand hat:
Stellen Sie die Investitionskosten (CapEx) der Reduzierung des erwarteten jährlichen Schadens gegenüber. Berücksichtigen Sie zusätzlich bessere Versicherungskonditionen, die Sie auf Grundlage nachweisbarer Schutzmaßnahmen neu verhandeln können, sowie Hochwasserrisiken, die Sie beim späteren Verkauf nicht mehr offenlegen müssen. Bewerten Sie all dies über Ihre tatsächliche Haltedauer und nicht über eine theoretische Lebensdauer der Immobilie.
Gerade der letzte Faktor wird am häufigsten außer Acht gelassen und ist oftmals der größte. Maßnahmen verstärken sich zudem gegenseitig. Werden beispielsweise technische Anlagen höher positioniert und gleichzeitig Hochwasserschutzbarrieren installiert, sinkt der modellierte Schaden in der Regel stärker als durch jede der beiden Maßnahmen für sich allein. Dadurch verändert sich auch die Amortisationsrechnung für beide Maßnahmen.
Da Hochwasserschutzmaßnahmen dieselben technischen Anlagen, Gebäudeteile und Investitionspläne betreffen wie energetische Sanierungen, ist die richtige zeitliche Abstimmung oft wichtiger als die Auswahl einzelner Maßnahmen. Die Retrofit-Pfade von Blue Auditor führen Klimaanpassungs- und Dekarbonisierungsmaßnahmen in einem gemeinsamen Zeitplan zusammen, sodass beispielsweise ein Technikraum nicht zweimal geöffnet und umgebaut werden muss.
Zwei Bereiche, in denen die Hochwasserprüfung nicht mehr nur eine bewährte Praxis ist, sondern zu einer obligatorischen Eingabe wird.
Climate Value at Risk. Gefahrenbewertungen sind das Ausgangsmaterial. In Kombination mit Anlagenmerkmalen, Wiederbeschaffungswerten und Erträgen ergeben sie pro Szenario einen finanziellen Verlust in Euro. So können Sie Anlagen nach ihrem unkontrollierten Risiko einstufen und erkennen, wo sich mit jedem ausgegebenen Euro die größte Wirkung durch Schutzmaßnahmen erzielt.
Anpassung an die EU-Taxonomie. Anhang A des Taxonomy Climate Delegated Acts legt die allgemeinen Kriterien für die Vermeidung erheblicher Schäden im Zusammenhang mit der Anpassung an den Klimawandel fest: eine Bewertung der physischen Klimarisiken für die jeweilige Aktivität und sofern wesentliche Risiken identifiziert werden, Anpassungslösungen, die diese Risiken verringern. Eine fundierte Hochwasserprüfung ist daher für Vermögenswerte, die Sie als konform melden möchten, unverzichtbar und muss dokumentiert werden, ein Screenshot reicht nicht aus. Was ein Prüfer verfolgt, ist die Kette: Welche Gefahren wurden geprüft, mit welcher Standortgenauigkeit, unter welchen Szenarien und Zeithorizonten, was wurde als wesentlich eingestuft und welche Maßnahmen werden ergriffen.
Dies ist das Argument dafür, Hochwasserarbeiten innerhalb desselben Systems wie Ihre Berichterstattung zu führen und nicht in einem PDF-Dokument eines Beraters. Führen Sie eine einmalige Überprüfung durch und nutzen Sie das Ergebnis dann im Climate VaR, im DNSH-Nachweispaket, im CapEx-Plan und bei der nächsten Akquisitionsprüfung.
Es ist kein Projekt erforderlich. Nur ein erster Durchgang.
Der Wert liegt nicht in der Karte. Er liegt darin, in einem Satz beantworten zu können, welche Ihrer Gebäude gefährdet sind, in welchem Umfang und was Sie dagegen unternehmen. Für einen Investor, einen Kreditgeber, einen Versicherer oder einen Wirtschaftsprüfer – jedes Mal anhand derselben Zahlen.
Senden Sie uns Ihre Objektliste. Wir prüfen sie auf Hochwasserrisiken durch Fluss-, Küsten- und Regenwasser, ordnen jedes Objekt nach seinem Risiko ein und kennzeichnen die obersten 10 % als handlungsbedürftig.