Klimaresiliente Immobilien: Klimadaten in konkrete Entscheidungen umsetzen

Das Klimarisiko hat sich für die Immobilienbranche von einem Thema der Nachhaltigkeit zu einer finanziellen Realität gewandelt. Steigende Temperaturen, häufigere Wetterextreme und wachsende Schadenssummen zwingen Eigentümer, Kreditgeber und Vermögensverwalter dazu, die Klimaresilienz als zentralen Bestandteil ihrer Portfoliostrategie zu betrachten.

Ausgehend von den Erkenntnissen von Wolfgang Lukaschek (Blue Auditor) und Robert Muir-Wood (Moody’s Risk Management Solutions) wird eines deutlich: Klimarisiken sind mittlerweile messbar, vergleichbar und beherrschbar – allerdings nur, wenn man über Karten hinausblickt und die Anfälligkeit sowie den Value at Risk berücksichtigt.

Wie Wolfgang Lukaschek es formuliert:

„Selbst wenn wir bis 2050 Netto-Null erreichen, müssen wir uns dennoch mit den Auswirkungen des Klimawandels auseinandersetzen.“
Wolfgang Lukaschek, CEO bei Blue Auditor

Von den Schlagzeilen zum Thema Klima zur Bilanz

Die Entwicklungspfade der globalen Erwärmung unterscheiden sich, doch alle deuten auf eine heißere Welt hin:

• Unter den angenommenen politischen Szenarien wird eine Erwärmung von etwa 2,4 °C gegenüber dem vorindustriellen Niveau prognostiziert .
• Bei den angekündigten Zusagen sind es rund 1,7 °C.
• Selbst in einem Netto-Null -Szenario zeigen Modelle immer noch eine Erwärmung von etwa 1,4 °C.

Diese zusätzlichen Grad bedeuten direkt intensivere und häufigere Extremereignisse. In Europa beliefen sich die aggregierten wetter- und klimabedingten Schäden in früheren Jahrzehnten auf etwa 10 bis 15 Milliarden Euro pro Jahrzehnt. Allein im Jahr 2021 erreichten die Schäden fast 60 Milliarden Euro.

Deshalb ist das Klima heute ein finanzielles Thema: Mehr Hitze und Überschwemmungen bedeuten mehr Schäden, mehr Betriebsunterbrechungen und mehr Druck auf die Vermögenswerte.

Gefahr, Exposition, Anfälligkeit: das zentrale Risikorahmenwerk

Um Klimafaktoren in Entscheidungen umzusetzen, nutzen die Experten ein einfaches, aber wirkungsvolles Rahmenwerk, das auf drei Konzepten basiert:

• Gefahr – was an einem Standort passieren kann: Hochwasser und Oberflächenüberflutung, Anstieg des Meeresspiegels, Sturmflut, Hitzestress, Dürre, Stürme, Hagel, Waldbrände.
• Exposition – was sich im Weg befindet: Gebäudetyp, Bauweise, Wert und die davon abhängigen Einnahmen.
• Anfälligkeit – wie stark diese Vermögenswerte leiden, wenn eine Gefahr eintritt: Empfindlichkeit gegenüber Wasser, Wind, Hitze oder Feuer sowie der bereits vorhandene Schutz und die Widerstandsfähigkeit.

Gefahren und Exposition beschreiben, wo Klimarisiken bestehen. Die Anfälligkeit zeigt, wie schwerwiegend dieses Risiko finanziell ist. Daraus ergeben sich die erwarteten Verluste, der Value at Risk und die wirtschaftliche Begründung für Anpassungsmaßnahmen.

Wenn sich Immobilienteams nur auf Gefahrenkarten beschränken, sehen sie lediglich potenzielle Gefahren. Wenn sie die Anfälligkeit mit einbeziehen, erkennen sie, welche finanziellen Risiken auf dem Spiel stehen und wo zuerst gehandelt werden muss.

Warum Modelle über das Gedächtnis hinausgehen

Historische Aufzeichnungen über Katastrophen decken höchstens ein Jahrhundert ab. Das reicht nicht aus, um die gesamte Bandbreite möglicher Ereignisse in einem sich wandelnden Klima zu verstehen.

Katastrophenmodelle lösen dieses Problem durch die Erstellung synthetischer Zeitreihen: Zehntausende simulierter Jahre mit Hurrikanen, Stürmen, Überschwemmungen, Waldbränden und Erdbeben. Für jedes simulierte Ereignis werden die Ausbreitungsmuster der Gefahren regionenweise kartiert: Windgeschwindigkeiten, Wassertiefen, Ausbreitung von Bränden, Bodenerschütterungen.

Diese Ausbreitungsmuster werden dann Gebäude für Gebäude auf reale Portfolios übertragen. Anfälligkeitsfunktionen wandeln die Intensität der Gefahren in Schadensquoten und anschließend in finanzielle Verluste um, basierend auf Versicherungsansprüchen und technischen Daten.

Robert Muir-Wood erklärt dazu:

„Bei der Katastrophenmodellierung geht es darum, eine synthetische Zeitreihe zu erstellen, damit wir nicht nur verstehen, was geschehen ist, sondern auch, was geschehen könnte.“
–Robert Muir-Wood, Moody’s Risk Management Solutions

Dieselben Modelle werden unter verschiedenen zukünftigen Klimaszenarien (RCPs) durchgespielt. Dies zeigt beispielsweise, wie oft eine Stadt im Jahr 2050 von extremen Überschwemmungen heimgesucht werden könnte, wie der Hitzestress in einer bestimmten Region zunimmt und wie sich der erwartete jährliche Verlust für jeden Vermögenswert im Laufe der Zeit verändert.

Wenn sich hinter „geringerem Risiko“ ganz andere Ergebnisse verbergen

Eine der nützlichsten Erkenntnisse für den Immobiliensektor ergibt sich, wenn man Objekte vergleicht, die auf Gefahrenkarten ähnlichaussehen.

Zwei Immobilien in den Niederlanden könnten im Jahr 2050 unter einem RCP-8,5-Szenario beide in einer Zone mit hohem Hochwasserrisiko liegen.
Auf den ersten Blick scheinen sie gleichermaßen gefährdet zu sein. Berücksichtigt man jedoch auch die Anfälligkeit und den Wert, kann das Bild ganz anders aussehen:

• Bei einer Immobilie könnte sich der aggregierte Wert, der einem Risiko ausgesetzt ist, aufrund 74.000 €belaufen .
• Die andere könnte einen Wert von rund 16 Millionen Euroaufweisen .

Ein ähnliches Muster kann in Spanien oder anderswo auftreten: gleiche Gefahrenklasse, sehr unterschiedliche finanzielle Folgen. Lokale Hochwasserschutzmaßnahmen, Lagehöhe, Bauart und Immobilienwert beeinflussen die Anfälligkeit.

Die Schlussfolgerung ist einfach:

• Gefahrenkarten sind ein Ausgangspunkt.
• Die Anfälligkeit auf Objektebene und der Risikowert sind ausschlaggebend für konkrete Entscheidungen.

Anpassung ist eine Investition, kein Schlagwort

Sobald das Risiko quantifiziert ist, ist der nächste Schritt die Anpassung – und auch diese kann als finanzielle Entscheidung betrachtet werden.

Nehmen wir eine Küstenstadt, die entscheiden muss, wie hoch ein Hochwasserschutzwall gebaut werden soll. Ein 2-Meter-Wall verhindert häufige, kleinere Überschwemmungen und senkt so die Verlustkurve. Ein 2,5-Meter-Wall kostet deutlich mehr, schützt aber vor größeren Ereignissen. Ein 3-Meter-Wall ist noch teurer und schützt nur vor sehr seltenen Extremereignissen.

Jede Option hat:

• Anfangskosten (CAPEX).
• Einen jährlich vermiedenen Schaden (erwartete Schadensminderung).
  

Das Verhältnis beider Werte ergibt eine einfache Amortisationszeit. Der gleiche Ansatz lässt sich auf Gebäudeebene anwenden: Anhebung von Anlagen über das Hochwasserniveau, Verbesserung der Dachbelastbarkeit, Einbau von Waldbrandschutz oder Investitionen in Beschattung und effiziente Kühlung.

Anpassung wird so zu einer Abfolge von CAPEX-Entscheidungen mit klaren Erträgen durch Risikominderung und ist kein vages Ziel mehr.

Praktische Umsetzung: Blue Auditor im täglichen Einsatz

All diese wissenschaftlichen Erkenntnisse werden praktisch umsetzbar, wenn sie in Tools eingebettet sind, die Immobilien-Teams tatsächlich nutzen. Blue Auditor ist eine ESG-Management-Plattform, die speziell für Gebäude und Immobilienportfolios entwickelt wurde. Sie hilft den Nutzern dabei:

• Bewertungen gemäß derEU-Taxonomiedurchzuführen .
• die ESG-Berichterstattung und Zertifizierungen für nachhaltiges Bauen (z. B. BREEAM, LEED, DGNB) zu verwalten
• CO₂-Stranded-Risiken mithilfe der CRREM-Methodikzu analysieren .
• grüne Investitionsausgaben (CAPEX) zu planen und zu verfolgen.

Eine zentrale Funktion ist „EPC to ESG“. Nutzer ziehen Energieausweise (EPCs) per Drag & Drop in die Plattform. Blue Auditor führt dann folgende Schritte durch:

• extrahiert die Daten automatisch.
• Füllt Taxonomie-Prüfungen für Bestandsgebäude vorab aus.
• führt CRREM-konforme CO₂-Pfadprüfungen durch .
• Ergänzt die Objekte um Kennzahlen zu Klimagefahren, Anfälligkeit und Value-at-Risk unter Verwendung integrierter Klimarisikodaten von führenden wissenschaftlichen Anbietern.

In der Praxis kann ein Nutzer ein Gebäude mit dessen Adresse, Grundfläche und Objektwert anlegen und erhält einen klaren Überblick über:

• Klimarisiken pro Gefahrenart (z. B. Hochwasser, Hitzewellen, Waldbrände).
• Szenariobasierte Ergebnisse nach Zeithorizont.
• Aggregierten Value-at-Risk für die kommenden Jahrzehnte.
• Eine einfache Anfälligkeitsbewertung von „sehr gering“ bis „Alarmstufe Rot“.

Einige Standorte mit hohem Risiko weisen für eine bestimmte Gefahrenartmöglicherweise sogar einen Risikowert vonNullauf , da dort bereits wirksame lokale Anpassungsmaßnahmen bestehen. Die Modelle erfassen diese Nuancen, anstatt alle roten Zonen über einen Kamm zu scheren.

Wertschöpfung in einer Zeit exponentieller Risiken

Das Ziel all dessen ist nicht, Panik zu schüren, sondern bessere Entscheidungen zu ermöglichen. Klimarisiken lassen sich nun quantifizieren. Anfälligkeit ist messbar. Anpassungsmaßnahmen können priorisiert und mit Kosten beziffert werden.

Für den Immobiliensektor bedeutet das:

• Die Akzeptanz, dass selbst in Netto-Null-Portfolios ein verbleibendes physisches Klimarisiko bestehen wird.
• Klimakennzahlen auf Asset-Ebene neben traditionelle finanzielle KPIszu stellen .
• Anpassungsmaßnahmen als strategische Investitionsausgaben (CAPEX)zu betrachten , deren Amortisation sich in vermiedenen Verlusten und erhaltenem Vermögenswert deutlich zeigt.
  
  

Die Daten, Modelle und Plattformen sind bereits vorhanden. Die Chance besteht nun darin, sie besonnen, frühzeitig und in großem Maßstab zu nutzen, um Portfolios aufzubauen, die nicht nur den Vorschriften entsprechen, sondern wirklich klimaresilient sind.

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